尽管产业地产在城镇化背景下具爆发潜力，但是目前产业园区的发展并不十分乐观。在近期召开的“2013年搜狐科技财富论坛”上，《财经国家周刊》采访了解到从园区开发商到地方政府都在加大力度招商，争抢企业。

随着产业地产到工业地产的升级，越来越多的企业走出了“厂房出租+卖地”的营利窠臼，但在资金补血通道不流畅、招商渠道局限的情况下，多数中小开发商一时还难以走出困局。

卖不动的厂房

一家民营地产公司向《财经国家周刊》抱怨，市场不好，卖不动厂房。这家公司2006年左右在海淀区拿到了一块产业园区地块，如今7年已至，厂房的销售仍是个问题。“由于政府对地块的容积率、建设高度的限制，最后只能建成几栋高15米的厂房，分成整栋、产权两种方式销售。”

尽管打出了“资本连动”的口号，但是这家地产公司向记者透露，由于没有政府背景，根本没办法连动起来，也根本不可能引入上下游链条中的企业，“引入上下游，几年前就想到了，但是操作起来很难”。

同样，带着国字头背景的开发商，也正在思考出路。

北京科技园建设(集团)股份有限公司(下称北科建)，作为北京国企，目前也面临转型的瓶颈。北科建在完成中关村核心商务区、中关村软件园等中关村系列园区后，也面对着无粮的局面，近几年便陆续在无锡、嘉兴、青岛等城市抢夺产业园区地块。

北科建相关负责人告诉《财经国家周刊》记者，尽管产业园区对资金的沉淀量更大，一般需要十年左右的周期，但也不会因此选择销售的策略。在他看来，即使销售，在这些城市也不会有太多资金回笼，产业地产的前景还在于后期的运营收租，主要会通过股权融资等调动入租企业的积极性。

“地产+产业”是产业地产的两大组成部分，但是地产目前居前。在业内人士看来，几个在产业园区上做得较大的民企，诸如联东集团、华夏幸福(600340,股吧)(600340.SH)，都是将地产作为前奏。“其中总根据地在河北的华夏幸福(600340.SH)，就是在运作了几个孔雀城之后，才逐渐将地产剥离开来，运作园区”。

部分产业园区成空城

不止如此，园区的建设潮，已经成为各城市新城开发建设的模式。同一个城市内的园区同质化、白热化竞争已渐成趋势。在“2013年搜狐科技财富论坛”上，天津武清区的龙港工贸园招商负责人就告诉前来的企业，“如果要名声，到滨海新区;如果要优惠，到武清区”，而这家企业其实已经在去年进驻滨海新区。

而为了保证收税，龙港工贸园实际上已经成为“空城”。据了解，截至2012年底，龙港工贸园已注册的企业有600家，其中实地经营企业仅30家。

龙港工贸园打出的招牌为“政府批准设立全国唯一的专业注册园区”，即企业只需在龙港工贸园的网络注册后，便可以拿到龙港工贸园的营业执照。如果企业想要实地经营，每年的纳税收入要求在500万以上。

为了避税，企业选择异地经营并不鲜见。业内专家建议，问题关键是要做实现有园区，避免各种园区无节制上马，产业地产在我国有两种出路，“大都市城区的综合体模式”和“远郊的产城融合模式”，发展产业地产，产业一定要先行，避免借产业园区的名义圈地。