2012年11月初，已有115家上市房企发布三季度财报，相比同期发布的银行数据明显逊色很多。今年前三季度，16家上市银行归属于母公司股东的净利润高达8155.19亿元，115家房企三季度财报利润345.9亿，仅为16家银行利润4.24%。虽然进入三季度土地市场有所复苏，但上市房企拿地还是在持续减少。

在传统房企利润率下滑、拿地热情消退之际，制造业巨头们却通过工业向内陆迁移，渐渐成长为新一代的圈地巨头。在招商引资的压力下，内地地方政府动用所能动用的一切资源来吸引大公司投资落户，到最后，工业地产的开发，变成了一场以社会资源作交易的圈地运动。至于所谓的劳动力成本上涨导致内迁，现在看来更像一个烟幕弹。

今年11月的第一周，富士康国际股价突然一天内上涨32%，这个年收入为63.8亿美元的上市公司，其实是年收入为1180亿美元的鸿海集团旗下子公司。股价突然飙升除了是因为市场传闻有可能鸿海将iphone5的相关订单转移至富士康国际外，也有消息称是因为富士康通过产业转移成为内地拥有工业用地最多的大户，获得潜在丰厚收益。

根据可供公开查询的资料统计，富士康在大陆的子公司已达到至少80家，大致分布于深圳为核心的华南片区、以昆山为核心的华东片区、以烟台为核心的环勃海城市片区，以及以太原、武汉为核心，辅以晋城、重庆、成都等内陆片区，在这些地区中富士康拥有20多个工业园区，粗略估计占地2000万平方米。

今年4月，富士康首次进军商业地产，拟投资76亿元在长春建设城市综合体。9月份，富士康就与长春一汽以及长春市签订多项合约，其中仅长春农安科技园占地就约12.3平方公里。

富士康正式涉足地产要从7年前算起。2005年富士康于以“鸿海中国(大陆)总部”名义拿下上海陆家嘴(600663)金融区核心位置的地块，这是当时上海“总部经济”招商计划的重要标的。地块闲置7年后于今年5月动工，至今地价已经比当初未经招拍挂时拿下的价格上涨数倍。

虽然郭台铭曾经表态“不做房地产”，但是富士康旗下早已拥有地产运作平台——总部位于深圳的轩盛投资有限公司。2006年以后，轩盛在太原、深圳、武汉、上海等多个城市拿下商住用地。而且在2010年该公司已经对外界透露，准备整合深圳、上海、武汉、成都、廊坊等重点城市的优势土地资源进行综合成片开发。

为了吸引富士康进驻，一些地方政府准备了丰厚陪嫁。比如2007年6月，在富士康与武汉高新区管委会签订投资协议的7个月后，轩盛投资控股的鑫龙地产，就以近底价的、约700元/平方米的楼面地价拿下了距工业园5公里的两幅土地，其后建设了轩盛.湾郡别墅项目，这是富士康科技集团涉足房地产开发的第一个项目。当地业界估算这一项目的毛利率约8-9亿元。不过在二十几个富士康产业园区里，这是目前发现的唯一一例。

富士康在长三角地区还开发了其他物业，如昆山汉浦路康城商住小区合作开发项目(原为企业用地，后交由当地开发商开发)。2006年富士康在深圳宝安区以4。32亿元购入6.7万平方米地块，5年后以8.79亿元人民币出售给母公司鸿海集团，而用途也由当初为园区配套的员工宿舍，变为纯粹的商住用地。在去年出售这一用地时，富士康的高层曾经对媒体解释，公司未来会把位于深圳以及太原等城市的厂房，卖给母公司鸿海，并整合北京、天津和廊坊的工厂。

虽然是以“劳动力上涨”的原因内迁，但其实迁移到内地后劳动力成本并不会比沿海降低太多。比如2012年富士康宣布加薪后，成都、郑州工业园一线普工的底薪将与深圳持平。虽然内陆在水电价格方面比珠三角地区便宜一半，但如果加上物流成本，富士康的人士也承认，综合成本下降幅度约5%。

最终吸引富士康的还是便宜的土地成本。比如重庆璧山招商办的官员就曾经透露，虽然不会允许企业借项目名义做商业开发，但作为配套优惠政策，工业用地是以“亏本价”供给。比如当地工业用地算上征地拆迁、道路绿化、管网铺设等，成本价在38万元/亩，出让给企业的价格仅为12万元/亩，但招商门槛定为企业的每年税收产出必须在10万元/亩。相比之下，璧山工业园商品房项目土地招拍挂价格达到200多万元/亩。

相比富士康的长远布局，谨慎试水，另一代工具体中兴通讯(000063)ZET则早形成一套熟练的体系。ZET旗下于2003年成立了中兴发展，负责当地的住宅项目开发和产业园区运营收租。中兴发展的住宅项目有一个统一的品牌名称“中兴和园”。哪里有中兴产业园区，哪里就有中兴和园。在早期的中兴产业园中，地方政府甚至预留30%的住宅用地配置，只是近几年这种配置开始减少或消失。

在中兴发展的官网上，可以看到它旗下正在对外招商的有南昌、重庆、燕郊、杭州、沈阳等地的科技园区。中兴于2007年开始投资的天津产业基地占地面积55万平方米，一期写字楼于2011年开始招租。此外，这两年中兴还在海南三亚、广东惠州、河南郑州等地建设产业园，仅上述三个产业园占地面积就近200万平方米。

2009年中兴发展的营业收入翻了3倍多，利润翻了20倍，从1167万变成2.4亿元。这一年，占地面积最大的南昌中兴和园一期开始销售，有高层有花园洋房有别墅。2012年中兴通讯的半年报中，其净利同比大降近7成，不过投资性房地产却从期初的0元增加到期末近15.96亿元，令其的财务数字显得没有那么难看。

即使是刚刚兴起的电商也同样以物流地产的名义在圈地，自2009年以来，京东商城自购土地已接近1400亩，2011年还抛出同时开工建设7个一级物流中心和25个二级物流中心的计划。阿里巴巴集团更是宣布要斥资千亿在全国建立仓储系统。

工业地产的房地产获利途径不外以下几种：通过政府补贴返还地价，无偿获得土地;用在建工程抵押，获得银行贷款作为项目启动资金;获得配套的商住用地，进行地产开发;留下少部分用地自用，其他对外招租，将其注入上市公司作为投资物业;通过用地性质变更为商住用地，建设项目再出售套现。还有一种是与私募基金合作，将工业园区的租金及产权打包为类REITS产品，作为信托产品发售。

在2008年以来的产业转移之中，越来越多的制造业内迁引发各地政府争夺，利用优惠政策、财政补贴吸引制造业大户已经司空见惯。此前据媒体报道，某上市公司进入辽宁10年以来，无偿或低价获得了5000亩的用地，但是其目前在辽宁的厂区产能利用率仅35%。根据某些县被曝光的合作协议，当地政府在公司出资拿地后，以财政补贴方式(或奖励方式)，以同等金额返还到该公司账户。并且根据相关的行业扶持政策，奖励数千万元金额并提供数千万元的贴息贷款，支持项目启动。在大肆拿地的2010年，该公司的年报也显示，当年获得政府补贴7亿多元，占利润的30%左右。

如果工业园所在的郊区在城市化进程完成变成市中心后，如果能得到政府批准获得用地性质变更，升值幅度不言而喻。近年来政府大力推行的保障房计划以及地方政府旧厂区改造计划都为这种“工业转商用”带来机会。

作为北京水泥生产大户的国企金隅集团，今年其建设的保障房发售，因其毛利率高达19.34%而让同行羡慕不已。金隅执行董事兼财务总裁王洪军解释，公司在建设保障房方面具有成本优势，能够以自有工业用地转化，成本低于市场，并且建筑材料也是来自内部生产供应，拥有完整产业链。而今年3月，中粮地产(000031)位于深圳宝安的4万平方米工业用地也因深圳“城市更新”中改造工业区的计划，变更为商住用地。该地附近的一手楼盘售价约2.5万元，而工业用地的出让价格不到1000元/平方米。

即使有不少工业巨头成立了正规房地产公司按正常渠道运作获利的，但也同样因为其母公司背景而获益匪浅。2010年海尔地产董事长卢铿就透露“海尔地产目前已拥有15个工业园区，”2011年8月11日，他再度表示，“以后打算每年增加5个”。而且它科技园区的业态更为多元化，青岛海尔(600690)公社就是一个青岛海尔公社里包括企业总部、孵化器、商业配套、展示中心、观光工业旅游、主题酒店、SOHO商住等功能。

尽管拥有数百万平方米的土地储备，但海尔地产很少走“招拍挂”，却在土地市场迅速积累了发展资源，这与海尔地产背倚母公司实力息息相关。海尔地产董事长卢铿并不讳言，“我们做工业地产的优势是，所到之处带来大量的就业和GDP，因而容易拿到价格低廉的土地。”

类似的名单一经搜索，还会发现许多，包括三一重工(600031)旗下的“上海竹胜园地产”，TCL地产、格力地产(600185)等等。根据中国不动产研究中心(CRRC)编制的《中国产业新区榜样评价体系》显示，至2010年末，国家级高新区新增了13家，已达到70家之多;国家级经济开发区新增44家，总数超过100家，产业园区的数量呈现快速飙升的态势。

这是一场十年不变的游戏，惟一的变化是赌注越来越大。