投资工业地产，初步利润只有5%左右，相对于商业地产15%—20%的利润来说并不高，如今中山各镇区却悄然掀起一股工业地产投资热潮。

位于阜沙镇阜东村委旁边东阜公路一侧的天润盛兴工业园，经过半年筹建后已进入招商阶段。这是中山市第二例工业地产项目。而在“中国灯都”古镇镇，也正在规划首期100亩的工业地产项目。“要改变过去三亩五亩出售工业土地的模式，转向整片统一规划，以提高土地价值。”该镇的负责人如是说。

在经济形势尚不明朗的情况下，政府和企业老板们为何敢大胆试水?这种土地开发模式，能否给正在遭遇土地瓶颈的中山带来新机遇?带着这些问题，记者深入镇区进行调查。

在阜沙镇阜东村委旁边东阜公路一侧，天润盛兴工业园正在进行热火朝天的建设。这个工业园的投资者，正是天润瑞丰电器有限公司的董事长张志东。

自从2007年进驻阜沙镇之后，张志东用5年已经建起了2家企业。张志东告诉记者，当他准备建起第3家企业的时候，却遇到了土地的制约。这也是让许多到中山投资的企业家感到头疼的问题。

作为全省土地面积倒数第二的地级市，中山经历了30多年发展，目前全市的土地开发强度已接近30%的上限。近年来，中山土地价格突飞猛进，一些企业家要么找不到合适土地，要么出不起昂贵的价格。

但张志东却发现了另一个让他兴奋的现象。在考察过程中，张志东经过东阜公路时，经常能看到一大片荒废多年的旧厂区得不到有效的开发和利用。据统计，两片连起来的破旧厂房中间只隔了一条公路，面积加起来却有80亩左右。“能不能把这片土地盘活呢?”

据张志东了解，这两片土地属于阜沙镇利邦纸箱厂和阜沙镇正民磁电公司所有，均被闲置多年。其中利邦纸箱厂旧厂房的64亩土地更是闲置10年之久，几乎没有什么产值，加起来年税收连160万元都不到。

随后，在阜沙镇党委政府的引导下，中山市天润瑞丰电器有限公司把这83亩闲置土地全部收购下来，并规划建设成高标准的工业园区。据悉，这是阜沙镇的首例工业地产项目，在全市而言也是第二例。不但如此，古镇等镇区也在酝酿着相关的做法。

破题

80亩废弃厂区将变身工业园

据了解，发展工业地产在广州、深圳等城市已有不少成功案例。记者了解到，在我国，工业房地产的土地批租年限为50年，主要的开发模式有：工业园区开发模式、工业地产商模式、主体企业引导模式、综合运作模式和私人业主开发模式等。

今年初，古镇已经在积极酝酿工业地产开发，旨在整合零星的可用土地并建起连片产业园，从而解决土地指标缺乏之困境。但与阜沙企业投资开发工业土地模式不同的是，古镇选择了政府作为主导的开发模式。

该镇负责人说，古镇政府通过统一规划地块，根据符合条件的意向企业的要求，建设各种类型的标准化工业厂房，并做好配套，然后以接近于开发成本的价格出售给意向企业，后者可拿房产证，且拥有50年产权。“但要接受政府的监管。”

据介绍，古镇首期工业用地开发规划100亩，可出售可办证。该镇力推工业地产的目的，是要改变以往三亩、五亩出售工业土地的模式，转向整片统一规划，把古镇零星的土地整合起来，几十亩上百亩地连片开发，建成现成可用的现代化厂房，向优质企业招商，以提升土地价值。

模式

政府主导下的多种尝试

对于中山而言，一方面遭遇土地的制约，一方面又存在大量闲置土地。市经济研究院介绍，去年他们做了一项关于中山土地情况的调查，发现目前中山各个镇区土地闲置情况非常严重。“要么为早期企业投资留下的土地，或为企业所购，却未加以利用，闲置多年”。

为此，对于天润盛兴工业园项目的开发，阜沙镇党委书记陈柳斌在接受记者采访时表示，这种工业地产项目盘活闲置土地做法不仅能有效克服土地指标不足、中小企业用地租厂困难等问题，还能有效提高土地产出率。“只要在招商引资上把好关，坚持‘小而精’，就能有效提高土地产出率，使土地效益最大化。”

而且不同于商业地产的开发，对于地方政府来说，工业地产项目给企业提供了发展平台，比起商业地产一次性的税收，工业地产比较偏向于细水长流。“投资工业地产，政府可以每年都收到一笔稳定的税收收入，而且还可以引进更多的产业，所以站在政府角度来说，他们也是欢迎这类项目的。”张志东告诉记者。

在古镇有关负责人看来，以前该镇都是三亩、五亩地出售土地，而这样的土地开发模式不利于提升土地价值，也引进不来大企业。据介绍，过去有一家秦皇岛的企业想到古镇投资新光源项目，计划投资10亿元，但最后由于该镇无法提供成片土地，导致项目难以落地。“要想引进好项目、好企业，我们必须改变资源利用模式，先把自己的工业环境建好。”

在古镇方面看来，发展工业房地产，是适应古镇发展需求的一种资源整合模式，就把古镇零星的土地整合起来，几十亩上百亩地连片开发，建成现成可用的现代化厂房。“既解决了凡项目进驻都面临土地指标短缺的尴尬问题，又便于政府对产业进行规划和引导，也便于形成规模效益。上了规模成片成园后，土地的价值也会水涨船高。”

前景

连片开发实现地价水涨船高

■对话

5%的收益已很不错

天润瑞丰电器有限公司董事长张志东：

南方日报：从许多先例来看，投资工业地产是赢利不高的项目。你们一次性投资了3亿元资金在天润盛兴工业园项目上，是出于什么考虑?

张志东：相比起商业地产，投资工业地产的利润确实要少很多，如果说商业地产有15%—20%的利润的话，工业地产初步利润只有5%左右。但是就目前的经济大环境来说，很多投资都收益甚微，无论是我们的老本行电器，还是家具、衣物等其他制造产业，收益都很低，有些甚至还不到5%，所以工业地产的收益对我们来说还是不错的。

而且在投资天润盛兴工业园之前，我们先后关注考察了天津、广州等各地的工业地产项目，做了很多市场调研，也请了很多专家做相关的科研报告，经过慎重考虑后才投资的。

南方日报：工业地产在中山还不多见，你们在摸索过程中，是否遇到过难题?

张志东：除了利润低外，在具体的操作上也有不少问题。目前来说，中山这方面的案例还很少，而在阜沙更是首个该类项目的投资。虽然政府很支持，各个部门也很配合，但在具体操作上还处于摸索阶段，距离中山工业地产项目开发的正式成熟还需要一定的时间。而我们也希望政府在看到工业地产投资的优势后，能尽快出台相关政策，让相关项目的投资尽快成熟起来。

南方日报：目前天润盛兴工业园项目进展如何?

张志东：在短短不到一个月时间里，已有20多家企业预定入驻天润盛兴工业园，总产值超过3000万元。其中不乏广州、佛山等地的外来企业，这对阜沙镇未来经济发展将有一定的促进作用。而目前还有不少企业正在洽谈中。

■观点

盘活闲置土地有很大潜力

市经济研究院常务副院长梁士伦：

在目前中山整体工业用地资源、土地指标越来越紧张的情况下，闲置用地、利用率不高的土地应该加大力度通过各种方式去盘活，让这些土地重新被利用起来。如果能在政府的引导下，向土地所有者进行土地回购，再进一步开发利用，承接新的项目，这对中山突破目前土地瓶颈是一个非常有效的方法。未来中山在这方面的力度也应该加强。

陈彧 李华炎