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商报记者 陈柯

“保安不用招了，清洁工也不需要了，食堂没必要自己搞……”周林介绍说，他是重庆一家中小企业的副总经理，今年该企业刚入驻位于两江新区的都市工业园，看着人力资源部递上的招聘计划，他心里盘算了一下，许多事情可以交给园区的物管公司处理，而且性价比更高。

随着重庆都市工业园的发展，越来越多的企业都赶着“上楼”，规模化和集群化的作用下，工业物管这一新行业逐渐进入大家的视野，但是摆在眼前的新商机，到底是肥肉还是鸡肋?专家分析，吃法不同，自然效果各异，预计“十二五”期间，我市物业管理行业蛋糕多达百亿元。

园区经济牵出物管新商机

进入园区，集约化用地，这将是未来重庆园区经济发展的主流方向，随着给这些园区做“管家”，市场蛋糕惊人。

来自于重庆都市工业园(楼宇)协会的统计，目前重庆都市工业园面积已经超过一千万平方米，并且每年保持了25%以上的增速。也就是说，我市98个市级都市工业园，仅基础物业管理的支出就达上亿元。实际上，目前重庆已经有2400多家中小企业进入了园区。此外，再加上大型企业进驻重庆，这些企业按照发达城市的管理模式，物业、后勤的服务均采用外包的模式，这又是一块庞大的蛋糕。如重庆的工业物管海泰物业，营业额早已过亿元，让业内叹为观止。

市场需求方面，对于我市物管公司来说，仍然还处于混沌状态。“工业物管这个版块，重庆几乎处于起步阶段。”重庆两江产业园的开发商重庆银联投资有限公司董事长兼总经理宋文博回忆说，去年年初两江产业园首批厂房交付前，公开招标，希望能在重庆挑选一家本地的工业物管公司，尽管吸引了七八家物管公司前来应标，但由于这块市场整体的开放程度并不高，绝大多数都是做住宅物管的，个别专业的工业物管公司由于市场化程度不高，价格非常高。

实际上，在业内人士看来，尽管目前工业物管与住宅物管的物管费水平不相上下，但是住宅因为要和每家每户打交道，遇到不按期缴费的用户，物管还得先垫付部分资金，管理起来相对棘手。工业物管只跟企业打交道，一般能进驻工业园区的企业实力强，只要服务到位，管理的个体相对较少，沟通成本更加低廉。这样的优势，也吸引了一大批住宅物管进入这一领域。

传统物管肥肉吃出鸡肋味

全新的领域，较为明朗的预期增长，看上去，工业物管是一个典型的朝阳产业，但是在有些物业管理公司眼里，这或许只是鸡肋一块，食之无味，弃之可惜。

“据我们所接触到的工业物管公司，除非做大规模，服务大型企业，服务中小型企业的都市工业园，能够盈利的物管公司并不多。”市中小企业局产业处李建新告诉商报记者。

重庆都市工业园(楼宇)协会相关负责人为记者算了一笔账，目前重庆的中小企业的整体实力偏弱，物业管理价格普遍偏低，对于工业物管，能够接受的价位为每月每平方米1元~1.5元，仅有个别的高端工业园区能做到1.8元/平方米。以一家经营5万平方米规模的物业公司来说，按照传统的物业管理模式，仅提供保洁、保安、维修、绿化等基础物管服务，至少需要聘请保安人员10名、保洁人员5名、水电工1名等工作人员，以及园丁1名、办公室管理人员1~2名，仅人力成本就占了约60%以上，再加上其他的损耗，利润屈指可数。

“看上去市场庞大，潜力无限，但是对经营者来说，吸引力并不大。”李建新介绍说，按照这种盈利模式，只能算是一种基础的物管，就好似住宅物业的简单嫁接，只有依靠管理的规模来找效益，这对于才起步的产业来说，可行度并不高。

延伸服务盈利空间会更大

工业物管真的是鸡肋一块?或许换个视角看会大不一样。

“有人的地方就有需求，有商机，这里面就有收益。”深圳新营物业管理公司董事长萧玲说，去年刚拿下了重庆天海星工业社区的物管业务，在这家多年来为华为提供物管服务的公司眼里，这是一个潜力无限的版块。

“对于工业园区的物业，如果仅仅是依靠基础物管费，那肯定是鸡肋。”萧玲介绍说，实际上，更多的收益应该体现在多样化的服务上。大家说的物业费，只是针对公共区域的服务，在大门以内还有更多的盈利空间。就拿简单的地面清洁来说，这些公司里面的清洁，同样需要人来做。一个大型工业园，50多家公司，如果把业务开展到这些公司，保洁、维修，都是增值服务的利润空间。当然这些要求会更高，与拿着扫帚扫马路是不同的，上了楼，进了门，可能就是木地板打蜡，大理石清洁等专业服务了。

“除了这些针对个体的服务，同样有功能的拓展。”重庆都市工业园(楼宇)协会会长、重庆曙光工业园董事长汪官蜀说，在这样一个大型工业社区里，牵涉到的是无数的产业链，从企业内部员工的衣食住行，到企业的财务、法律、物流、仓储，每个环节都是可以利用园区的集约化管理产生红利的。如员工食堂、交通车、货运、法律顾问、会计挂账等，对于一家企业来说，单独做，成本高、效率低，但如果把整个园区的需求分类，再进行打包，然后与第三方进行合作，不仅为企业提高了效率，还可以大幅度降低企业的成本。

汪官蜀告诉商报记者，在曙光工业园，就有这样的尝试，物业公司出资与第三方物流合作，成立专门针对园区中小企业的物流公司，以低于市场价1/3的价格为300多家业主服务，如今30多辆货车，订单多得忙不过来，基本上长期饱和运转。

“对于企业来说，无论自己养车还是临时租车，要么是资源浪费，要么价格太高，但是有物业这一平台，可以把这些问题集中起来解决，一方面降低了企业成本，另一方面，也增加了物业公司的盈利点。”汪官蜀介绍说，除了物流，园区内的食堂、超市，乃至律师、会计、政务接待等，都是物业可以涉足的范围，虽然每一个版块的利润率并不高，但是一旦叠加起来，这些业务带来的营业收入就相当惊人。

纵深

百亿蛋糕待切 特色是关键

根据重庆市物业管理行业“十二五”规划，“十二五”期间，我市城市物业管理覆盖率将达90%，物业管理行业总收入预计达100亿元。但是这百亿元的大蛋糕并不仅仅来自于住宅物业，市物业管理协会相关负责人介绍，目前我市已经出现了许多专业物管公司，物业管理类型从住宅延伸到商场、商业楼宇、工业园区、公共展馆、学校、医院、车站和机场等领域，而工业物管在我市的迅猛发展，实际上是市场细分的结果，今后物业市场细分还会加快节奏。据悉未来物业发展，特色化服务是关键。

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助力中小企业物管可获补贴

“实际上工业物业管理，应该走向平台化，实现业主方与物管方的共赢。”李建新说，就像曙光和新营等工业物业企业那样，利用集约化的需求，降低运营成本，既有助于入驻的企业，也可以帮助物业方实现利益价值，这是一个双赢的构想。在行业发展方面，出现了两级分化，做得大的企业，经营的面积达数百万平方米，年营业额达到数亿元，差的企业却在盈利点上挣扎。

“政府层面已经对物管行业进行了相应的调研。”李建新透露，在今年，我市有望出台《关于进一步推动都市工业园(楼宇)发展的意见》，在意见里，如物业管理公司为中小企业搭建服务平台，将会得到中小企业发展资金的支持等。